{"id":9617,"date":"2012-12-03T08:10:44","date_gmt":"2012-12-03T07:10:44","guid":{"rendered":"https:\/\/www.ccooservicios.es\/ibercaja\/circulares-sindicales\/dos-anos-como-minimo-para-ver-la-maquina-bien-engrasada-ii\/"},"modified":"2026-04-16T00:49:19","modified_gmt":"2026-04-15T22:49:19","slug":"dos-anos-como-minimo-para-ver-la-maquina-bien-engrasada-ii","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ccooservicios.es\/ibercaja\/noticias\/dos-anos-como-minimo-para-ver-la-maquina-bien-engrasada-ii\/","title":{"rendered":"DOS A\u00d1OS COMO M\u00cdNIMO PARA VER LA M\u00c1QUINA BIEN ENGRASADA. (II)"},"content":{"rendered":"

<\/p>\n

Con la creaci\u00f3n de la Sareb (Banco malo), el Gobierno pretende sanear los balances de los bancos a costa de dinero p\u00fablico y una parte del dinero privado.<\/span><\/p>\n

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6.  <\/span><\/span><\/span><\/b>GESTI\u00d3N<\/span><\/u><\/b> <\/span><\/p>\n

Los descuentos de los activos para su traspaso ser\u00e1n del 63% de media en pisos y del 80% en suelos.<\/span><\/u><\/b><\/p>\n

 <\/u><\/b>\"\"El valor de transferencia de los activos se calcular\u00e1 en funci\u00f3n del valor econ\u00f3mico, para este primer paso se usar\u00e1 el escenario base de las pruebas de resistencia (stress test) de Oliver Wyman. En una segunda <\/span><\/shapetype><\/stroke><\/formulas><\/f><\/f><\/f><\/f><\/f><\/f><\/f><\/f><\/f><\/f><\/f><\/f><\/path><\/lock><\/shape><\/imagedata><\/wrap>fase, el precio se ajustar\u00e1 espec\u00edficamente para cada tipo de activos, seg\u00fan se\u00f1alaba el subdirector del Banco de Espa\u00f1a: \u00abSe tendr\u00e1 en cuenta que es una adquisici\u00f3n en bloque de esos activos; cualquier decisi\u00f3n que se tome debe ser compatible con la generaci\u00f3n de una rentabilidad suficiente; y habr\u00e1 que tener en cuenta que la gesti\u00f3n de esos activos tienen una serie de gastos y costes financieros que ahora ser\u00e1n soportados por la Sareb\u201d.<\/span><\/i> <\/span><\/span><\/span>La rentabilidad que se espera es del 15%.<\/span><\/u><\/b> <\/span><\/p>\n

<\/p>\n

La Sareb no ejercer\u00e1 de inmobiliaria, aunque no se descarta crear una web para mostrar todo el stock disponible, la sociedad vender\u00e1 paquetes de activos a inversores mayoritarios, por la naturaleza de la mayor\u00eda de los activos a trasladar a la Sareb el cliente objetivo son los promotores, ya que en su mayor\u00eda ser\u00e1n promociones sin terminar. <\/p>\n

 <\/p>\n

<\/span><\/p>\n

El banco malo no ser\u00e1 un banco al uso, no se conceder\u00e1n nuevos cr\u00e9ditos para financiar la compra de sus activos, sino que los clientes deber\u00e1n ir a cualquier banco a solicitar un pr\u00e9stamo. Con est\u00e1 condici\u00f3n se puede dar la situaci\u00f3n de que un activo anteriormente traspasado al banco malo vuelva a la entidad como garant\u00eda hipotecaria. <\/p>\n

 <\/p>\n

<\/span><\/p>\n

La Sareb ofrecer\u00e1 a sus inversores una rentabilidad media sobre el capital de entre el 14% y el 15% anual en el largo plazo, se espera que los primeros a\u00f1os sean para madurar el negocio y que empiece a rodar. Estas estimaciones se han hecho en un escenario conservador.<\/span><\/p>\n

 <\/span><\/p>\n

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Estar\u00e1 15 a\u00f1os en funcionamiento, se estima que en 12 estar\u00e1 liquidado el 85% del total de la cartera.\"\"<\/span><\/u><\/b> <\/span><\/p>\n

<\/p>\n

Seg\u00fan el plan de negocio de la Sociedad de Gesti\u00f3n de Activos Procedentes de la Reestructuraci\u00f3n Bancaria, que el Consejos de Ministros ha aprobado,  en 10 a\u00f1os habr\u00e1n salido de su balance el 74% y dos a\u00f1os despu\u00e9s, el 85% de total de la cartera estar\u00e1 colocada en mercado. <\/p>\n

 <\/p>\n

<\/span><\/p>\n

Para conseguir las liquidaciones en el plazo asegurado, se han estimado unos ritmos de venta en base a una clasificaci\u00f3n de los territorios por su liquidez: <\/span><\/p>\n

\u00b7         <\/span><\/span><\/span>C\u00e1ceres y Badajoz <\/span><\/b>son las catalogadas como las m\u00e1s l\u00edquidas por el reducido tama\u00f1o de su stock, desde el Ministerio de Econom\u00eda apuntan que \u201ctodas las viviendas transferidas, que ya est\u00e9n terminadas, de estas dos provincias pueden estar vendidas en un plazo de entre 6 y 18 meses\u201d. <\/span><\/span><\/span><\/p>\n

<\/span><\/span><\/p>\n

\u00b7        <\/span><\/span><\/span>Pa\u00eds Vasco, Navarra, Madrid y Cantabria<\/span><\/b> est\u00e1n entre las provincias menos l\u00edquidas, se estima que habr\u00e1 que esperar entre 3 y 5 a\u00f1os para poder liquidarlos. <\/p>\n

 <\/p>\n

<\/span><\/p>\n

Se ha previsto destinar 400 millones para el mantenimiento de las viviendas durante los cinco primeros a\u00f1os, para evitar que las que tarden m\u00e1s en salir se deterioren. <\/p>\n

 <\/p>\n

<\/span><\/p>\n

Las promociones sin acabar que se vean rentables se terminar\u00e1n para su posterior liquidaci\u00f3n. <\/span><\/p>\n

La c\u00fapula estar\u00e1 formada por Bel\u00e9n romana y Walter de Luna.<\/span><\/u><\/b> <\/span><\/p>\n

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Seg\u00fan la informaci\u00f3n publicada por el FROB, los bancos que trasladen sus carteras de activos a Sareb no formar\u00e1n parte de su \u00f3rgano de administraci\u00f3n ni ser\u00e1n accionistas, en contrapartida por los activos recibir\u00e1n los bonos emitidos por la sociedad y garantizados por el Estado. En principio no deben contar como deuda soberana estos bonos, aunque Alemania de momento se opone a esta opci\u00f3n. <\/p>\n

 <\/p>\n

<\/span><\/p>\n

El  Consejo de Administraci\u00f3n contar\u00e1 con entre 5 y 15 miembros, un tercio de los cuales ser\u00e1n independientes. Tambi\u00e9n contar\u00e1 con un Comit\u00e9 de Auditor\u00eda y un Comit\u00e9 de Retribuciones y Nombramientos, en su mayor\u00eda tambi\u00e9n consejeros independientes. <\/p>\n

 <\/p>\n

<\/span><\/p>\n

La Sareb deber\u00e1 contar con comit\u00e9s de direcci\u00f3n, de riesgos, de inversiones y de activos y pasivos. Habr\u00e1 una Comisi\u00f3n de Seguimiento ajena a la Sareb y compuesta por el Ministerio de Econom\u00eda, el Ministerio de Hacienda, el Banco de Espa\u00f1a y la CNMV. Sus funciones ser\u00e1n el an\u00e1lisis del plan de negocio y sus posibles desviaciones y el seguimiento de los planes de desinversi\u00f3n y de amortizaci\u00f3n de la deuda avalada.<\/span><\/p>\n

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Bel\u00e9n Romana, presidente<\/span><\/b>. <\/span><\/p>\n

Bel\u00e9n Romana es t\u00e9cnico comercial y economista del Estado. Actualmente es miembro de los consejos de administraci\u00f3n de Banesto y Acerinox. Hasta febrero de 2010, ocup\u00f3 la Direcci\u00f3n de Estrategia y Desarrollo Corporativo de ONO. <\/span><\/span><\/span><\/p>\n

Walter de Luna, director general de la sociedad.<\/span><\/b> <\/span><\/p>\n

Walter de Luna es licenciado en Ciencias Empresariales y en Derecho por la Universidad Pontificia de Comillas y doctor en Econom\u00eda y Finanzas de la Empresa por la Universidad Complutense de Madrid. Desde el a\u00f1o 2000 hasta la actualidad ha desarrollado su carrera profesional en el grupo ING Bank, como director general en Espa\u00f1a y Portugal de ING Real State Finance. <\/span><\/p>\n

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7.  <\/span><\/span><\/span><\/b>SITUACI\u00d3N DEL SECTOR INMOBILIARIO ESPA\u00d1OL<\/span><\/u><\/b> <\/span><\/p>\n

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El siguiente estudio analizar\u00e1 la evoluci\u00f3n y situaci\u00f3n actual del sector inmobiliario espa\u00f1ol por tipolog\u00edas de activos. El estudio se ha realizado con datos p\u00fablicos facilitados por el Instituto Nacional de Estad\u00edstica, el Consejo General del Poder Judicial, el Ministerio de Industria, el Banco de Espa\u00f1a y por el EUROSTAT. Una vez recopilados los datos se han plasmado de forma resumida para poder tener una visi\u00f3n global del sector. <\/span><\/p>\n

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El informe incluye:<\/span> <\/p>\n

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\u00b7       <\/span><\/span><\/span>La evoluci\u00f3n del precio de la vivienda en toda la pen\u00ednsula, detallado por provincias. <\/p>\n

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\u00b7       <\/span><\/span><\/span>La situaci\u00f3n del sector industrial en los dos grandes n\u00facleos del pa\u00eds Barcelona y Madrid, dividido en naves industriales, locales y oficinas; tanto a precios de venta como de alquiler. <\/p>\n

 <\/p>\n

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\u00b7       <\/span><\/span><\/span>Evoluci\u00f3n de las hipotecas concedidas por naturaleza (r\u00fasticas, urbanas, viviendas, solar y otros) a nivel nacional, hipotecas canceladas y ejecuciones hipotecarias. <\/span><\/p>\n

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VIVIENDAS<\/span><\/u><\/b> <\/span><\/p>\n

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Desde 2008 el comportamiento de los precios de las viviendas en la pen\u00ednsula ha ido a la baja mes tras mes, desde que alcanzara el precio m\u00e1ximo la vivienda en 2007 el precio ha bajado un 33,2%. <\/p>\n

 <\/p>\n

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Analizando por zonas, la depreciaci\u00f3n m\u00e1s alta se produce en  la costa mediterr\u00e1nea (39,8%), seguido de capitales y grandes ciudades (37,5%), \u00e1reas metropolitanas (34,7%), Baleares y Canarias (26,7%) y el resto 27,2%. <\/p>\n

 <\/p>\n

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En el gr\u00e1fico se aprecia la evoluci\u00f3n del precio en todo el 2011 y 2012, las zonas donde se han notado mayores recortes de precio son Zaragoza, Huesca y Gerona. Las zonas que conservan un precio alto son de mayor a menor, San Sebasti\u00e1n, Bilbao, Barcelona y Madrid. Las \u00fanicas que han visto mejorado el precio medio de la vivienda en estos dos a\u00f1os son Lugo y Orense.<\/span><\/p>\n

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NAVES INDUSTRIALES<\/span><\/u><\/b> <\/span><\/p>\n

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La reducci\u00f3n del consumo, el comportamiento negativo del mercado de trabajo y la dificultad al cr\u00e9dito son algunos de los factores m\u00e1s importantes a tener en cuenta a la hora de pensar en un mejoramiento de la situaci\u00f3n del mercado. El nivel de demanda actual hace que los precios deban ajustarse a la baja en todos los nichos del sector inmobiliario. En este escenario gana fuerza la idea del alquiler industrial, la gran incertidumbre que acompa\u00f1a a toda la econom\u00eda espa\u00f1ola hace que los empresarios se est\u00e9n decantando por esta opci\u00f3n y as\u00ed reducir sus costes a la espera de que el cr\u00e9dito se vuelva a normalizar. <\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

<\/span><\/p>\n

En los a\u00f1os previos a la crisis las zonas industriales m\u00e1s cercanas a los n\u00facleos urbanos se transformaron paulatinamente en zonas de usos terciarios y residenciales. La reducci\u00f3n de la oferta de zonas industriales tanto en Barcelona como en Madrid no fue suficiente, y los precios siguen su ajuste a la baja. En muchos casos la oferta no casa con la demanda disponible, generalmente se requieren superficies m\u00e1s amplias de las que hay en stock, aunque hay proyectos para ampliaci\u00f3n y mejora de las infraestructuras con el fin de impulsar al sector.\"\"<\/span><\/p>\n

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LOCALES<\/span><\/u><\/b> <\/span><\/p>\n

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El consumo est\u00e1 totalmente ligado al comportamiento del mercado de locales comerciales, puesto que la gran mayor\u00eda de ellos est\u00e1n orientados al consumidor final. La gran reducci\u00f3n de demanda ha hecho que muchos empresarios encuentren hueco dentro de zonas que hace unos a\u00f1os ser\u00eda impensable. <\/p>\n

 <\/p>\n

<\/span><\/p>\n

En los gr\u00e1ficos se han dividido las ciudades en dos tipos de zonas, la zona principal es a la que acuden trabajadores y residentes de la zona, turistas y residentes del resto de la ciudad. La zona secundaria es la transitada por los residentes de la zona. <\/p>\n

 <\/p>\n

<\/span><\/p>\n

En comparativa Madrid tiene los precios m\u00e1s altos tanto en venta como en alquiler, aunque hay que mencionar la caracter\u00edstica de que las diferencias entre zonas son m\u00e1s reducidas en la ciudad condal que en la capital del pa\u00eds.<\/span><\/p>\n

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<\/shape><\/imagedata><\/wrap> <\/span><\/p>\n

OFICINAS<\/span><\/u><\/b> <\/span><\/p>\n

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El mercado de oficinas est\u00e1 afectado directamente por las previsiones de crecimiento y por la tasa de paro, ambos datos en nuestro pa\u00eds empeoran con el transcurrir de los meses, lo que ha provocado que las empresas reduzcan el n\u00famero de locales en alquiler para as\u00ed aumentar la productividad y que los emprendedores se lo piensen bien antes de montar una nueva empresa con el consiguiente alquiler de oficina. <\/span><\/p>\n

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<\/span><\/p>\n

En Barcelona la evoluci\u00f3n de los alquileres ha experimentado una leve estabilizaci\u00f3n, con variaciones ligeramente inferiores a las de Madrid, en donde el mercado de alquiler de oficinas a\u00fan est\u00e1 ajustando el precio de forma notable. El ajuste en los precios de las oficinas se debe principalmente al cambio de preferencias en la demanda, siendo las oficinas situadas en las nuevas \u00e1reas de negocios las m\u00e1s demandadas, su relaci\u00f3n calidad precio es una caracter\u00edstica que en esta situaci\u00f3n se tiene muy en cuenta<\/span><\/p>\n

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AN\u00c1LISIS DE LAS HIPOTECAS CONCEDIDAS Y CANCELADAS<\/span><\/u><\/b> <\/span><\/p>\n

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Durante los a\u00f1os previos a la crisis el tejido inmobiliario espa\u00f1ol estaba compuesto principalmente por viviendas, muy por encima de la cantidad de inmuebles o fincas de otra naturaleza. Con el estadillo de la crisis las diferencias se estrechan  a medida que el mercado absorbe viviendas y no se construyen nuevas. <\/p>\n

 <\/p>\n

<\/span><\/p>\n

Los inmuebles que no son viviendas tienen un comportamiento mucho m\u00e1s suave, este hecho se debe a que la burbuja inmobiliaria se centr\u00f3 principalmente en las viviendas, siendo el stock de este tipo el m\u00e1s masificado, con el consecuente ajuste por parte del mercado. <\/p>\n

 <\/p>\n

<\/span><\/p>\n

El siguiente gr\u00e1fico muestra las hipotecas concedidas por naturaleza de activo (en miles de euros) se observa el efecto anteriormente comentado, donde las hipotecas de viviendas rozaron  los 20.000 millones de euros a principios del a\u00f1o 2007, siendo varias veces mayor a la cantidad concedida en hipotecas de otra naturaleza como fincas r\u00fasticas o solares,  durante los a\u00f1os previos esta proporci\u00f3n lleg\u00f3 a superar las 8 veces, con la crisis esta relaci\u00f3n ha disminuido hasta la mitad, siendo la proporci\u00f3n 4 a 1 de media en la actualidad.<\/span><\/p>\n

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En el gr\u00e1fico adjunto podemos observar la tendencia bajista de las hipotecas concedidas, un hecho a resaltar es la horquilla que separaba en los a\u00f1os previos a la crisis las cantidades de hipotecas concedidas con las canceladas, la reducci\u00f3n de las concesiones de hipotecas ha tra\u00eddo que esta diferencia se reduzca ya que en proporci\u00f3n se han seguido pagando las hipotecas y su ritmo de morosidad ha sido menor que el descenso que han sufrido el n\u00famero de hipotecas concedidas. <\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

<\/span><\/p>\n

Durante los a\u00f1os 2006 y 2007 la proporci\u00f3n de hipotecas concedidas era m\u00e1s del doble de las canceladas, una vez estallada la burbuja esta proporci\u00f3n se ha reducido hasta tal punto de ser casi el mismo n\u00famero las hipotecas concedidas y las canceladas.<\/span><\/p>\n

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CONCLUSIONES<\/span><\/u><\/b> <\/span><\/p>\n

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Con la creaci\u00f3n de la Sareb (Banco malo), el Gobierno pretende sanear los balances de los bancos a costa de dinero p\u00fablico y una parte del dinero privado, esta medida puede provocar que el sector inmobiliario sufra a\u00fan m\u00e1s, puesto que las dificultades para vender activos se van a incrementar para los promotores y propietarios privados de inmuebles a medida que el Gobierno introduzca bajadas significativas en los inmuebles y los bancos reduzcan a\u00fan m\u00e1s sus hipotecas para los compradores del stock fuera de la Sareb o de los balances de los bancos sanos. Esta consecuencia puede ser la primera que se note. <\/p>\n

 <\/p>\n

<\/span><\/p>\n

Como hecho significativo del estudio inmobiliario se puede comentar la gran reducci\u00f3n en n\u00fameros absolutos del stock generado, pero la baja absorci\u00f3n por parte del mercado y de la dificultad en alguna zonas para el ajuste del precio, el Ejecutivo ha marcado un plazo de 15 a\u00f1os para la liquidaci\u00f3n total de la cartea, tiempo insuficiente puesto que los ciclos inmobiliarios suelen durar entre 25 y 30 a\u00f1os, as\u00ed que de producirse as\u00ed  podr\u00edamos ver como todo un sector es hundido sin posibilidad de rescate por la imposibilidad de venta del stock acumulado por parte de promotores que no hayan sido ejecutados hipotecariamente adem\u00e1s de que los inversores tanto espa\u00f1oles como extranjeros ver\u00e1n como las p\u00e9rdidas van aumentando a medida que el stock del banco malo no va saliendo como se esperaba, con la consecuente p\u00e9rdida de confianza por parte de los mercados. <\/p>\n

 <\/p>\n

<\/span><\/p>\n

Tendremos que esperar al 1 de diciembre para ver arrancar a la Sareb y hasta dos a\u00f1os despu\u00e9s no se estima que empiece a ser una m\u00e1quina bien engrasada. <\/span><\/p>\n

 <\/span><\/p>\n

<\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

 <\/span><\/p>\n

Departamento Macroecon\u00f3mico<\/span><\/u><\/b> <\/span><\/p>\n

ASPAIN 11,<\/span><\/u><\/b> <\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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