{"id":9595,"date":"2012-11-19T23:00:32","date_gmt":"2012-11-19T22:00:32","guid":{"rendered":"https:\/\/www.ccooservicios.es\/ibercaja\/circulares-sindicales\/el-increible-informe-de-oliver-wyman-i-de-3\/"},"modified":"2026-04-16T00:49:38","modified_gmt":"2026-04-15T22:49:38","slug":"el-increible-informe-de-oliver-wyman-i-de-3","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ccooservicios.es\/ibercaja\/noticias\/el-increible-informe-de-oliver-wyman-i-de-3\/","title":{"rendered":"El increible informe de Oliver Wyman.(I) de 3"},"content":{"rendered":"

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En los d\u00edas siguientes a la publicaci\u00f3n del important\u00edsimo Informe sobre la situaci\u00f3n del Sistema Financiero Espa\u00f1ol de Oliver Wyman en la web del Banco de Espa\u00f1a muchos comentarios de economistas en la prensa escrita ya descubrieron entre sus p\u00e1ginas errores de concepto y supuestos irreales que lo situaban a un paso del parip\u00e9 informativo al que nos tienen acostumbrados estos Gobiernos de nuestra democracia. <\/span><\/p>\n

Esta entrada del blog va dedicada a analizar a fondo este documento y mostrar a todos aquellos que est\u00e9n interesados, c\u00f3mo las cifras del agujero bancario que este ofrece como realistas, est\u00e1n mucho mas lejos de la realidad de lo que hasta ahora nadie ha supuesto.<\/span><\/p>\n

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Tras lo relatado en la entrada \u2018Activos T\u00f3xicos\u2019sobre mi experiencia\"\" previa en temas de valoraci\u00f3n de activos inmobiliarios creo estar suficientemente capacitado para analizar este informe y dar una visi\u00f3n de su verosimilitud bastante ajustada. Mi cualificaci\u00f3n como profesor de Macroeconom\u00eda Monetaria y Financiera y mi esp\u00edritu cr\u00edtico me han ayudado tambi\u00e9n a sacar a la luz todo -o casi todo- lo que de inconsistente contienen sus 95 p\u00e1ginas. <\/span><\/p>\n

Veamos ahora su contenido analizado en el orden en el que el informe nos lo muestra -empieza por el sumario y va luego de lo m\u00e1s general a lo m\u00e1s concreto-: <\/span><\/p>\n

Supuestos de partida y otras manipulaciones<\/strong><\/span><\/strong><\/span><\/p>\n

 <\/strong><\/span>Para empezar este an\u00e1lisis, un comentario sobre la forma en que han tenido a bien publicarlo. Como todos podr\u00e9is comprobar, a pesar de ser un documento de tanto inter\u00e9s para todos nosotros, han tenido el detalle de presentarlo s\u00f3lo en ingl\u00e9s.(no les habr\u00e1 llegado el presupuesto con 31 millones de \u20ac) <\/span><\/p>\n

Ahora vamos con su contenido. El informe empieza dejando claro que ha sido realizado a partir de los datos suministrados por los 14 bancos -grupos bancarios- analizados y las directrices marcadas por el Banco de Espa\u00f1a y los Comit\u00e9s de Bruselas (el Director y el de Expertos). Tambi\u00e9n deja bien patente que los datos mencionados no han sido validados ni contrastados de ninguna forma:<\/span><\/p>\n

 <\/em>\u201cThis report has been produced by utilising information furnished by third parties, including the Banco de Espa\u00f1a, the Steering Committee (as defined in this report), the Expert Committee (as defined in this report) (the Steering Committee and the Expert Committee together being referred to herein as the \u201cCommittees\u201d) and the 14 banks to which this report relates. In preparing this report, Oliver Wyman has also used information, reports and valuations produced by real estate specialists, and samples of files made available from third-party auditors. All information, reports and valuations that have been provided by or on behalf of third parties have not been independently validated, verified or confirmed by Oliver Wyman. Oliver Wyman makes no representation or warranty as to the accuracy or completeness of any information provided by third parties. The information contained in this report has been produced in accordance with criteria, working methods, assumptions and processes that have been formulated, specified and required by the Banco de Espa\u00f1a and\/or the Committees. Oliver Wyman expressly disclaims any responsibility for these criteria, working methods, assumptions and processes.\u201d<\/em>  <\/span><\/span><\/em>   <\/span><\/span><\/em><\/span><\/em> <\/span><\/span><\/em><\/span><\/em><\/span><\/em><\/span><\/em><\/p>\n

Bien empezamos. Si la fuente de los datos base para todo el estudio de Oliver Wyman y los supuestos de partida del an\u00e1lisis son los mismos que los que se utilizaron para la elaboraci\u00f3n de los Test de Estr\u00e9s de julio de 2011 que \u201ctan bien\u201c superaron casi todas nuestras instituciones financieras (incluyendo Bankia -s\u00f3lo lo suspendieron la CAM, Banco Pastor, Unnim, Catalu\u00f1a Caixa y Caja 3-), y adem\u00e1s se parte del principio de no poner en duda nada de lo que se recibe -fuentes y supuestos-, del an\u00e1lisis que ahora comenzamos a analizar habr\u00e1n de tomarse los resultados con la misma cautela que entonces nos inspir\u00f3 el resultado publicado por las Autoridades Europeas. He de decir que esto ya ha salido publicado en el comentario de S. McCoy en el suplemento COTIZALIA de El Confidencial, pero es tan importante que he cre\u00eddo necesario remarcarlo. <\/p>\n

Una vez aclarado que Oliver Wyman cobra un past\u00f3n (31millones \u20ac  en 4 meses)por un informe del cual no se molesta en contrastar las fuentes ni en poner en tela de juicio los supuestos iniciales, sigamos con el an\u00e1lisis: <\/p>\n

\u201cThis report contains Oliver Wyman\u2019s conclusions from the bottom-up stress testing analysis undertaken for the Recapitalization and Re-structuring of the Banking Sector of the Banco de Espa\u00f1a and the Ministerio de Econom\u00eda y Competitividad.\u201d<\/em><\/p>\n

Veamos, o yo no se ingl\u00e9s o aqu\u00ed pone que el an\u00e1lisis de los test de estr\u00e9s han sido realizados para la Recapitalizaci\u00f3n y la Restructuraci\u00f3n del Sector Bancario  del  Banco de Espa\u00f1a y  del  Ministerio de Econom\u00eda y Competitividad. Tanto dinero pagado para que encima el redactor del informe no sepa escribir en ingl\u00e9s o no se haya enterado de que en un sistema democr\u00e1tico los Bancos no son del Banco de Espa\u00f1a o del Ministerio que sea. Los bancos son, o deber\u00edan serlo, de sus accionistas. Otra cosa es que los bancos acaben en el FROB como paso previo a su disoluci\u00f3n por su mala gesti\u00f3n. Pero ello, siempre debiera ser temporal.<\/p>\n

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 \u201cThe scope of asset coverage also remains the same as in the top down exercise and includes the domestic lending books, excluding other assets, such as foreign assets, fixed income and equity portfolios and sovereign borrowing.\u201d<\/em> <\/span><\/p>\n

Todav\u00eda en el sumario del informe -sumario que se presenta al principio del mismo-, no puedo dejar de hacer menci\u00f3n a los recursos que Oliver Wyman ha utilizado para la re-evaluaci\u00f3n del valor de los activos reales t\u00f3xicos en los balances de los bancos:<\/span><\/p>\n

Continuando con el sumario nos encontramos con que, para analizar la situaci\u00f3n de fortaleza o debilidad de las instituciones financieras espa\u00f1olas, los se\u00f1ores de Oliver Wyman, siguiendo las mismas directrices que para el an\u00e1lisis realizado en junio de 2012, excluyen del an\u00e1lisis el impacto de toda la deuda p\u00fablica que los bancos han venido comprando estos \u00faltimos a\u00f1os por \u2018indicaci\u00f3n\u2019 (aqu\u00ed \u00e9l \u00edndice \u201cindicador\u201d es el de la Autoridad Monetaria -l\u00e9ase Banco de Espa\u00f1a- e implica obligaci\u00f3n) y que es una de las principales razones por las que la situaci\u00f3n de nuestras entidades financieras est\u00e1 bajo observaci\u00f3n rigurosa de las entidades de calificaci\u00f3n extranjera.     <\/p>\n

Continuando con el sumario nos encontramos con que, para analizar la situaci\u00f3n de fortaleza o debilidad de las instituciones financieras espa\u00f1olas, los se\u00f1ores de Oliver Wyman, siguiendo las mismas directrices que para el an\u00e1lisis realizado en junio de 2012, excluyen del an\u00e1lisis el impacto de toda la deuda p\u00fablica que los bancos han venido comprando estos \u00faltimos a\u00f1os por \u2018indicaci\u00f3n\u2019 (aqu\u00ed \u00e9l \u00edndice \u201cindicador\u201d es el de la Autoridad Monetaria -l\u00e9ase Banco de Espa\u00f1a- e implica obligaci\u00f3n) y que es una de las principales razones por las que la situaci\u00f3n de nuestras entidades financieras est\u00e1 bajo observaci\u00f3n rigurosa de las entidades de calificaci\u00f3n extranjera.     <\/span><\/p>\n

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O sea, que si en un escenario macroecon\u00f3mico adverso baja el PIB un 6,2%, sube el desempleo al 27%, se reduce la recaudaci\u00f3n impositiva un 5% o m\u00e1s y como consecuencia el Estado se ve en grav\u00edsimas dificultades para hacer frente a los vencimientos de la deuda, esto para la situaci\u00f3n econ\u00f3mica de las instituciones financieras, con enormes carteras de deuda p\u00fablica espa\u00f1ola, no va a significar nada. Viva el futuro!. As\u00ed quiero hacer yo los an\u00e1lisis, con supuestos de partida que sacan de la realidad cualquier conclusi\u00f3n de los mismos. Producto t\u00edpico de economistas modernos. Modelos preciosos para el laboratorio y para entrar en los departamentos de estudios de los Bancos Centrales pero in\u00fatiles en la pr\u00e1ctica. <\/p>\n

A continuaci\u00f3n van todos orgullosos y se retratan: <\/p>\n

\u201cThe process and methodology has been closely monitored and agreed with an Expert Coordination Committee (\u201cECC\u201d or \u201cExpert Committee\u201d) composed of the Banco de Espa\u00f1a, the Ministerio de Econom\u00eda y Competitividad, the European Banking Authority, the European Commission, the European Central Bank and the International Monetary Fund. Similarly, interim and final results were agreed by the Strategic Coordination Committee (\u201cSCC\u201d or \u201cSteering Committee\u201d) consisting of representatives of the same institutions.\u201d<\/em><\/span><\/p>\n

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Todav\u00eda en el sumario del informe -sumario que se presenta al principio del mismo-, no puedo dejar de hacer menci\u00f3n a los recursos que Oliver Wyman ha utilizado para la re-evaluaci\u00f3n del valor de los activos reales t\u00f3xicos en los balances de los bancos:<\/b><\/span> <\/p>\n

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 Es decir, Oliver Wyman utiliza para ajustar la valoraci\u00f3n de los activos t\u00f3xicos a tres tasadoras (Gesvalt, Tinsa y Valtecnic) y a tres consultoras \/ comercializadoras de inmuebles y oficinas (Aguirre Newman, CBRE -Richard Ellis- y Jones Lang Lasalle) que, ni supieron predecir, ni alertaron en su momento de la burbuja inmobiliaria, ni han visto venir el temporal econ\u00f3mico que ahora amenaza con llevarse a varias de ellas a disfrutar del sue\u00f1o de los justos. Aguirre Newman acaba de despedir a su Director de Sistemas y a alguna que otra filial espa\u00f1ola de prestigiosas consultoras inmobiliarias les est\u00e1n inyectando mucho dinero desde sus matrices para sobrevivir desde hace m\u00e1s de un a\u00f1o. Adem\u00e1s, las consultoras\/comercializadoras llevan meses aguantando los precios de los activos que comercializan -enga\u00f1\u00e1ndose a s\u00ed mismas y a sus clientes- para intentar obtener unos beneficios que desaparecer\u00edan -probablemente con sus negocios- si los precios se ajustasen a la situaci\u00f3n real que se deriva del hundimiento de la capacidad de compra del salario del espa\u00f1ol medio. Mas supuestos irreales que generan c\u00e1lculos imposibles. An\u00e1lisis del desarrollo del informe. Una vez analizado el sumario, pasamos a revisar el desarrollo del informe. Para empezar, Oliver Wyman nos dice que los datos de los balances de los bancos han sido obtenidos en diciembre de 2011: <\/span><\/span><\/span><\/p>\n

 <\/span><\/span>\u201cForeclosed assets portfolio losses, reflecting the difference between the gross balance sheet values of real assets on the banks\u2019 balance sheets as of December 2011, and their estimated realisation values.\u00bb  <\/em><\/span><\/p>\n

Es decir, la degradaci\u00f3n de sus activos desde diciembre hasta octubre formar\u00e1 parte del agujero que supuestamente nos van a presentar. Algo que no sucede con la dotaci\u00f3n de provisiones que hayan realizado los grupos bancarios para cubrir el agujero a lo largo de este a\u00f1o. Esto no dice mucho de los que han dise\u00f1ado el informe. <\/span><\/p>\n

Otra cosa que llama poderosamente la atenci\u00f3n, tal y como se ha comentado tambi\u00e9n en otros blogs -Gurusblog, La trampa del stress test de Oliver Wyman, 28-09-2012 \/\/ Valor A\u00f1adido, \u00bfLo de Oliver Wyman y la banca? Un parip\u00e9 insufrible, 01\/10\/2012- es el hecho de que en el escenario base del informe se pida a los bancos un coeficiente de capital CORE Tier 1 -acciones + reservas publicadas\/beneficios retenidos- sobre el total de activos ponderados por riesgo -RWA- de un 9%, mientras que, en el escenario adverso, donde se supone que la situaci\u00f3n econ\u00f3mica circundante de crisis real profunda podr\u00eda implicar ciertamente la necesidad hacer uso de dichas reservas de capital, el coeficiente que se les exige es s\u00f3lo de un 6% -en el test de estr\u00e9s de junio de 2011 fue de un 5%-. \u00bfQuiere esto decir que el informe supone un deterioro de la situaci\u00f3n econ\u00f3mica tan fuerte que los bancos no van a poder mantener el coeficiente de capital creado para asegurar la solvencia de estas instituciones en casos extremos?<\/span><\/p>\n

 La realidad es otra. Debido al nuevo marco regulatorio que viene a partir del nuevo Acuerdo de Basilea III (PDF), el supervisor financiero -Banco de Espa\u00f1a- habr\u00e1 de establecer a corto plazo que el nuevo coeficiente de capital CORE TIER 1 sea del 6%\"\"<\/span><\/p>\n

mientras que para el capital regulatorio (CORE TIER 1 + CORE TIER 2) este coeficiente ser\u00e1 del 8%. Es decir, el porcentaje del \u201ccapital total del banco + reservas publicadas + reservas no publicadas + reservas para la re-evaluaci\u00f3n de activos + reservas generales para p\u00e9rdidas por cr\u00e9ditos fallidos + instrumentos de capital h\u00edbridos + deuda subordinada\u201d que debe estar depositado en cuentas del Banco de Espa\u00f1a como reservas (no se puede prestar) para una situaci\u00f3n de emergencia habr\u00e1 de ser de un 8%, aunque el supervisor espa\u00f1ol, atendiendo a las circunstancias especiales de nuestra situaci\u00f3n econ\u00f3mica, ha redactado una circular en la que sube este \u00faltimo porcentaje a un 9%. As\u00ed, el informe OW ha utilizado el CORE TIER 1 y unos supuestos mas conservadores en el escenario base de lo que el regulador va a exigir a partir del a\u00f1o 2013. Para el escenario adverso, el informe se ci\u00f1e a lo exigido para este CORE TIER 1 por el nuevo acuerdo de Basilea. \u00bfHace lo correcto desde este punto de vista el informe Wyman? La verdad es que no se entiende muy bien que el coeficiente para el escenario base, menos terrible econ\u00f3micamente, sea mayor que el coeficiente para el escenario adverso. Es decir, si estiman que un banco con un coeficiente de capital de un seis por ciento es viable en una situaci\u00f3n dram\u00e1tica como la que describe el escenario adverso, \u00bfporqu\u00e9 no se permite a los bancos operar con el mismo -o incluso inferior- coeficiente en una situaci\u00f3n econ\u00f3mica menos mala como la del escenario base? Dado que a mi entender no es muy acertado poner unos requisitos de capital CORE TIER 1 menores en el escenario base que en el adverso, se ha optado, tanto para rehacer los c\u00e1lculos generalistas como para la revisi\u00f3n de los an\u00e1lisis entidad a entidad, utilizar el mismo coeficiente, el 9%, para ambos escenarios. Respecto a los riesgos que se analizan en el informe Wyman, el punto 2.2 detalla que:  <\/span><\/p>\n

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\u201cRisk coverage \u2013 the exercise evaluated credit risk in the performing, non-performing and foreclosed assets on the banks\u2019 balance sheets, but excluded any other specific risks such as liquidity risk, ALM, market and counterparty credit risk.\u201d <\/em><\/span><\/p>\n

 Quedan excluidos los riesgos de liquidez, ALM -Asset Liability Management (gastos asociados a la gesti\u00f3n de los activos)- y los riesgos de cr\u00e9dito asociados a la situaci\u00f3n del mercado. De nuevo otro supuesto irreal: para analizar la situaci\u00f3n de los bancos en un escenario adverso donde el factor determinante es la degradaci\u00f3n de la situaci\u00f3n econ\u00f3mica general con una contracci\u00f3n intensa de la demanda, se deja de lado la dificultad que pueden encontrarse los bancos para obtener liquidez con la que hacer frente a sus pagos, tanto por venta de activos -entre ellos los reales- como por la obtenci\u00f3n de cr\u00e9ditos externos. As\u00ed obtienen los resultados del informe que quieren, claro. El problema es que un estudio muy serio realizado por el \u00e1rea de an\u00e1lisis de riesgos de un gran banco concluye que, teniendo en cuenta todos los riesgos existentes a fecha de hoy -escenario base- la capacidad de recuperaci\u00f3n o liquidaci\u00f3n de los activos reales en manos de los bancos no pasa en ning\u00fan caso del 15%. Es decir, de una vivienda por la que se concedi\u00f3 un cr\u00e9dito hipotecario para su adquisici\u00f3n de 160.000 euros, los bancos, a fecha de hoy, no piensan obtener por su venta, tras todos los costes derivados del proceso de adjudicaci\u00f3n y puesta en mercado, m\u00e1s de 25.000 euros. Como cualquiera puede comprender, resulta mucho m\u00e1s ajustado a la realidad del mercado espa\u00f1ol esta \u00faltima estimaci\u00f3n que la que utilizan los se\u00f1ores de Oliver Wyman sacando de la ecuaci\u00f3n el riesgo de liquidez y las implicaciones que para nuestro mercado de cr\u00e9dito ha de tener la degradaci\u00f3n de las tenencias de deuda p\u00fablica en manos de las instituciones financieras. <\/span><\/p>\n

\u201cPortfolio coverage \u2013 the portfolios analysed comprised credits to the domestic private sector (e.g. real estate developers, corporates, retail loans), and excluded other exposures also subject to credit risk (bonds or sovereign exposures)\u201d<\/em> <\/span><\/p>\n

Veamos las estimaciones macroecon\u00f3micas utilizadas para el informe, estimaciones aportadas por el comit\u00e9 director -Steering Committee-: \"\"<\/span><\/p>\n

En esta tabla llama la atenci\u00f3n el tipo de inter\u00e9s del escenario adverso, sustancialmente superior al del escenario base. \u00bfQuiere esto decir que en un escenario de decrecimiento econ\u00f3mico importante, con precios de la vivienda cayendo m\u00e1s de un 20%, los del suelo mas de 70% y el IPC sustancialmente m\u00e1s bajo que en dicho escenario base, el BCE va a restringir la creaci\u00f3n de dinero nuevo para reducir la demanda mediante la subida de los tipos de inter\u00e9s? \u00bfPero que mente econ\u00f3mica perturbada est\u00e1 detr\u00e1s de la creaci\u00f3n, revisi\u00f3n y utilizaci\u00f3n de estos escenarios? Respecto a la valoraci\u00f3n de los activos reales en manos de las instituciones financieras el informe se\u00f1ala :  <\/span><\/p>\n

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\u201cSamples of real estate assets were valued by expert third party appraisal firms to provide an independent assessment of the current market price. In total, more than 1.7 million residential assets and ~8,000 complex asset appraisals (for commercial real estate, developments in progress and land) were undertaken.\u201d <\/em><\/span><\/p>\n

 <\/em>que se han realizado m\u00e1s de 1,7 millones de valoraciones para este informe. Como nadie puede creerse que se hayan realizado tama\u00f1o numero de tasaciones en tan escaso tiempo -cada empresa de tasaci\u00f3n realiza a lo largo de un a\u00f1o entero (y eso s\u00f3lo las verdaderamente grandes y en los a\u00f1os de m\u00e1ximo crecimiento de la burbuja inmobiliaria) un m\u00e1ximo de 225.000 tasaciones-, lo normal es que hayan introducido los datos de esos activos en alg\u00fan programa informatizado y que este habr\u00e1 recalculado el precio de las viviendas en funci\u00f3n <\/span><\/span>de algunos contrastes generalistas. As\u00ed es como nos lo venden en el informe OW: <\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

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\u201cA variety of valuation mechanisms were used including on-site appraisals and automated analysis which both reflected the importance of the asset in the banking entity\u2019s portfolio and enabled coverage of a broad sample of assets The real estate asset sample was selected from the foreclosed asset and the collateral pools, covering residential housing, commercial real estate (CRE), developments in progress and land. A random and representative sample was drawn from these pools and assessed <\/span>using both automatic valuation techniques and detailed manual valuations. Additionally, top exposures for each entity were selected and assessed manually by the appraisers.\u201d<\/em>   <\/span><\/span><\/em><\/span><\/span><\/em><\/span><\/span><\/em><\/p>\n

Lo que a m\u00ed me gustar\u00eda es saber el tipo de an\u00e1lisis del mercado que realizan estos programas informatizados que pretenden revaluar de forma automatizada el precio de los activos reales inmobiliarios en las carteras de los bancos espa\u00f1oles. Y es que sobre este tema tengo bastante experiencia pues entre el a\u00f1o 1999 y el 2004 dediqu\u00e9 muchas horas a la creaci\u00f3n de sistemas informatizados de este tipo. Pero el programa que yo cre\u00e9 -www.iaemi.com- cuando estuve trabajando para la consultora inmobiliaria RR de Acu\u00f1a & Ass. s\u00f3lo pretend\u00eda dar un contraste del valor de mercado para los bienes analizados por las entidades de tasaci\u00f3n de forma que cuando la tasaci\u00f3n de un bien fijara un valor superior o inferior a la media de lo que se estaba asignando por el conjunto de entidades de tasaci\u00f3n en t\u00e9rminos de valor a viviendas similares ubicadas en el mismo \u00e1rea, la empresa tasadora tuviera que justificar ante la central de riesgos de la instituci\u00f3n financiera el diferencial de precio detectado. En ning\u00fan caso se introdujeron en el modelo variables que indicaran las tendencias de evoluci\u00f3n del mercado como luego si inclu\u00ed en el modelo que estaba detr\u00e1s del sistema informatizado que cre\u00e9 para la empresa que posteriormente fund\u00e9 denominada ECAI. Ninguna otra empresa ten\u00eda entonces un sistema independiente para el contraste de la valoraci\u00f3n de activos reales. Tampoco he tenido noticia de que se haya creado ninguno despu\u00e9s. Ninguno que sea independiente de verdad. Por otro lado, cualquier sistema de este tipo tiene que estar completa y permanentemente actualizado para dar un contraste ajustado a la situaci\u00f3n real del mercado. La \u00fanica fuente de datos solvente era y es la base de datos de tasaciones del Ministerio de la Vivienda, Ministerio al que las entidades de tasaci\u00f3n -no todas pero s\u00ed las m\u00e1s representativas- dan trimestralmente y de forma voluntaria algunos datos de todas las tasaciones que van realizando. Cualquier empresa de tasaciones que pretenda realizar re-evaluaci\u00f3n de activos de forma informatizada utilizando para ello \u00fanicamente su propia base de datos estar\u00e1 en peligro de sesgar demasiado el resultado por falta de datos importantes para el contraste. Y cualquier empresa de tasaciones vinculada de alguna forma -capital, consejo, clientela- a una entidad financiera queda invalidada por carecer de la independencia necesaria para realizar el an\u00e1lisis. En definitiva, lo que existe en el mercado para re-evaluar automatizadamente el precio de las viviendas son s\u00f3lo sistemas de mero contraste que nunca podr\u00edan sustituir la tasaci\u00f3n debida en un caso tan importante como este en el que est\u00e1n en juego tantos miles de millones de euros de todos los espa\u00f1oles. Dicho esto, como a m\u00ed no me ofrece ning\u00fan tipo de garant\u00eda un sistema de re-evaluaci\u00f3n de activos cuyas fuentes y metodolog\u00eda no sean p\u00fablicas y f\u00e1cilmente contrastables, veamos lo que se dice en el informe al respecto de esta \u00faltima cuesti\u00f3n: <\/p>\n

<\/p>\n

\u201c1. Foreclosed asset losses have been projected based on valuation haircuts accounting for i) historical price evolution to reflect the gap between the last appraisal value and today; ii) future price evolution driven by the scenarios assuming most properties will be sold after 2014 (especially land); and iii) additional haircuts to account for gaps between entity and 3rd party appraisals, effective sales haircuts and costs of sale. \u2022   Gaps between entity and 3rd party appraisals have been estimated based on the input from six different independent third party real estate appraisal companies who together undertook >1.7MM housing and ~8K complex asset appraisals. In addition effective sales haircuts and costs of sale were derived using real estate sales logs from all in-scope entities including virtually all sales (approximately 110K) over the last two years. \u2022   We followed a granular approach that differentiated by type of asset, location, foreclosure state and last valuation date, as well as entity-specific factors on the foreclosed asset tape (approximately 350K assets of in-scope entities).\u201d  <\/em><\/p>\n

Es decir, en primer lugar, la re-evaluaci\u00f3n de los activos reales se ha basado en la evoluci\u00f3n hist\u00f3rica de los precios del mercado para proyectar esta evoluci\u00f3n hacia adelante y calcular los precios a fecha de hoy. Como si la evaluaci\u00f3n hist\u00f3rica diera una medida acertada de lo que est\u00e1 sucediendo estos \u00faltimos tiempos en nuestro pa\u00eds. Proyectar los datos hist\u00f3ricos hacia delante s\u00f3lo sirve en escenarios muy poco din\u00e1micos, justo lo contrario de lo que tenemos en Espa\u00f1a en estos momentos -aunque, por desgracia, la din\u00e1mica sea depresiva-. Adem\u00e1s, si hay algo que caracteriza a esta crisis que estamos viviendo es la falta de un paralelismo con ninguna anterior vivida por la sencilla raz\u00f3n de que el problema subyacente es completamente diferente y porque, adem\u00e1s, nadie parece entenderlo. Debido precisamente a esto \u00faltimo, la falta de capacidad para entender la crisis que est\u00e1n demostrando nuestros gobernantes, la clase media de este pa\u00eds tiene que soportar el ataque que, sin pausa, se est\u00e1 efectuando, legislaci\u00f3n en mano, contra el bolsillo y la capacidad de compra de esta parte de la poblaci\u00f3n que es la m\u00e1s est\u00e1 sufriendo las consecuencias de la crisis. Contra su confianza en el sistema econ\u00f3mico. Tenemos tambi\u00e9n las meteduras de pata de nuestros ministros del \u00e1mbito econ\u00f3mico y la manipulaci\u00f3n torticera de todas las estad\u00edsticas para enga\u00f1ar al ciudadano que busca saber la verdad de la situaci\u00f3n. Ahora acaban de anunciar que van a cambiar el indicador de referencia para calcular el aumento de las pensiones de forma que nuestros pensionistas van a seguir perdiendo poder adquisitivo. Es decir, que varios millones de espa\u00f1oles se van a tener que apretar a\u00fan m\u00e1s el cintur\u00f3n. Y luego pretenden que el consumo se reactive. Mediocres. En segundo lugar, el informe Wyman estima que la evoluci\u00f3n futura de los precios de los activos reales se ce\u00f1ir\u00e1 a lo que el Comit\u00e9 Director -Steering Committe- ha reflejado en los escenarios macroecon\u00f3micos teniendo en cuenta que la mayor\u00eda de las propiedades -sobre todo el suelo- se vender\u00e1n pasado el a\u00f1o 2014. Mmmmm. Veamos,                                                                                                    <\/span><\/p>\n

– si las propiedades no se van a vender antes del a\u00f1o 2014 eso significa que los bancos las van a tener en sus balances durante tres a\u00f1os m\u00e1s, algo que va a perjudicar sus cuentas sobremanera dada la evoluci\u00f3n en su precio.                    <\/span><\/p>\n

– para poder mantener estas propiedades en sus balances sin quebrar los bancos tendr\u00e1n que acudir a dinero p\u00fablico y para eso tendr\u00e1n que trasladar dichos activos al banco malo<\/span> -aunque hasta ahora eso no haya sucedido as\u00ed-. <\/span><\/p>\n

Por tanto, se puede afirmar que no es cre\u00edble el supuesto de que los activos reales van a permanecer en los libros de los bancos hasta el 2014 ni que su precio evolucionar\u00e1 entonces como estima el Comit\u00e9 Director.<\/span><\/p>\n

 En tercer lugar, donde dicen que la re-evaluaci\u00f3n ha de tener en cuenta el diferencial existente entre los valores dados por las entidades financieras y las empresas de valoraci\u00f3n de activos -dos de las cuales han obtenido en este \u00faltimo a\u00f1o la licencia de empresa tasadora- y que dicho diferencial ha de ser calculado tomando en cuenta el registro de todas las ventas de todas las entidades financieras bajo estudio, parecen olvidarse que estos registros est\u00e1n llenos de referencias comercializadas por esas mismas entidades de valoraci\u00f3n de activos consultadas. Esto, teniendo adem\u00e1s en consideraci\u00f3n que los valores medios extra\u00eddos de estos registros resultan artificialmente altos dada la renuencia de las entidades crediticias a vender en p\u00e9rdidas -hecho que ha llenado sus carteras de todos aquellos activos susceptibles de ser vendidos \u00fanicamente de esta forma- hace poco cre\u00edble tomar como referencia estos registros para realizar ning\u00fan tipo de ajuste razonable. <\/span><\/p>\n

Adem\u00e1s, cuando el informe explica que para realizar el ajuste de la nueva valoraci\u00f3n se ha seguido un enfoque granular que ha diferenciado por tipo de activo, localizaci\u00f3n del mismo, estado de ejecuci\u00f3n judicial del activo y fecha de la \u00faltima valoraci\u00f3n, creo que se olvidan de citar, o sencillamente dejan de hacerlo por no hacer uso de ello, la importancia que tendr\u00eda para un buen ajuste separar los activos:  <\/span><\/p>\n

*  por tramos de precio -cada tramo ha evolucionado y evoluciona de manera diferente a los dem\u00e1s- <\/span><\/p>\n

* por antiguedad -no han evolucionado en el tiempo de la misma forma los activos mas modernos que los que tienen ya una cierta antig\u00fcedad <\/span><\/p>\n

* y por la calidad de la muestra utilizada utilizada para el contraste, ya que la disminuci\u00f3n en el n\u00famero de compraventas de viviendas ha sido tan espectacular que en muchos lugares de este pa\u00eds la cantidad de referencias a utilizar para realizar un ajuste automatizado en la valoraci\u00f3n de los activos colaterales asociados a los cr\u00e9ditos con garant\u00edas hipotecarias es tan baja que hace inviable este tipo de re-evaluaci\u00f3n automatizado. Sencillamente por la ausencia de datos en los que basarse. <\/span><\/p>\n

Un sistema de re-evaluaci\u00f3n automatizado tendr\u00eda que tener en cuenta no s\u00f3lo el valor actual de las viviendas que se est\u00e1n tasando sino las razones subyacentes a dicha valoraci\u00f3n, como es por ejemplo la crisis de capacidad de compra que provoc\u00f3 la ca\u00edda del n\u00famero de compraventas de viviendas registradas en el oto\u00f1o del a\u00f1o 2006 -un a\u00f1o antes del estallido de la burbuja de las hipotecas basura norteamericanas-, el efecto absolutamente temporal que la subida de impuestos de finales de este a\u00f1o est\u00e1 teniendo sobre la demanda de vivienda de estos dos trimestres anteriores, el efecto secante que la enorme deuda p\u00fablica y la incapacidad recaudatoria de nuestro Estado esta teniendo sobre los recursos l\u00edquidos al alcance de los consumidores y las empresas de este pa\u00eds. <\/span><\/p>\n

Tampoco hay que olvidarse de la base de demandantes -compradores reales potenciales- de vivienda que existe en este pa\u00eds y sobre cuya actividad se superpuso la especulaci\u00f3n alimentada por la enorme cantidad de liquidez -dinero nuevo- que el Banco Central Europeo estuvo inyectando en el sistema euro durante casi diez a\u00f1os.    <\/span><\/p>\n

Blog de Econom\u00eda, Pol\u00edtica, Ideas y Salud por Rafael Hern\u00e1ndez N\u00fa\u00f1ez<\/em><\/a>     <\/span>  <\/strong><\/p>\n

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