Bancos y Cajas van a tener serios problemas para vender sus activos inmobiliarios y no solo por la dificultad de encontrar un comprador.<\/p>\n
Durante las \u00faltimas semanas estamos asistiendo a un aluvi\u00f3n de noticias y datos sobre la situaci\u00f3n patrimonial de las cajas y, en particular, sobre si sus cuentas reflejan realmente o no su riesgo inmobiliario y, especialmente, el valor de sus inmuebles. <\/p>\n
En relaci\u00f3n con este tema, debe aceptarse que las entidades financieras, y en este grupo hay que incluir tambi\u00e9n a los bancos, van a tener serios problemas para vender sus activos inmobiliarios y no solo por la dificultad de encontrar un comprador de los mismos a un precio que les permita no aflorar demasiadas minusval\u00edas. Tambi\u00e9n va a influir la tipolog\u00eda de los activos que constituyen mayoritariamente sus carteras y la forma en que los mismos fueron adquiridos y han sido gestionados desde entonces.<\/p>\n
En relaci\u00f3n con este \u00faltimo bloque de dificultades, hay que se\u00f1alar que los que se han venido a denominar activos adjudicados presentan una problem\u00e1tica jur\u00eddica particular, que no debe ser ignorada por un eventual comprador ni por un vendedor que quiera presentar sus activos en disposici\u00f3n de obtener la m\u00e1xima valoraci\u00f3n posible.<\/p>\n
El primero de los problemas caracter\u00edsticos de estos activos es la forma de su adquisici\u00f3n vinculada a una liquidaci\u00f3n de un cr\u00e9dito hipotecario de una empresa en situaci\u00f3n concursal o preconcursal. En este sentido, un comprador deber\u00e1 analizar si la empresa vendedora no ha entrado en concurso dentro de los dos a\u00f1os siguientes a la fecha de adjudicaci\u00f3n. <\/p>\n
De no haber transcurrido ese plazo o haberse producido la situaci\u00f3n concursal, se debe analizar si la operaci\u00f3n se hizo en unas condiciones tales que haya un m\u00ednimo de tranquilidad sobre el riesgo de una rescisi\u00f3n posterior. <\/p>\n
Por otro lado, no es extra\u00f1o que el inmueble presente a\u00fan anotados embargos por deudas de otros acreedores que, aunque normalmente habr\u00e1n sido pagadas, formalmente no se ha tramitado a\u00fan su cancelaci\u00f3n.<\/p>\n
Una tercera circunstancia que se presenta a veces es la existencia de contratos de compraventa o arrendamiento de inmuebles firmados por el anterior promotor. Contratos normalmente incumplidos porque no se entreg\u00f3 el inmueble en la fecha prevista en el propio contrato. Se trata tambi\u00e9n de acuerdos que el tercero no quiere cumplir porque sus condiciones no son ahora favorables. En muchas ocasiones, estos contratos habr\u00e1n sido liquidados y al no estar inscritos en el Registro de la Propiedad no son oponibles al tercero de buena fe.<\/p>\n
No obstante, no se pueden ignorar intencionadamente dichos contratos ya que a veces existen demandas al vendedor en relaci\u00f3n con cantidades pagadas a cuenta de la entrega del inmueble, reclamaciones de la entidad aseguradora de las mismas, arrendatarios que tienen la posesi\u00f3n del inmueble, etc.<\/p>\n
Otro grupo de problemas caracter\u00edsticos se presenta en relaci\u00f3n con la continuaci\u00f3n de las promociones en curso. La subrogaci\u00f3n en el contrato de construcci\u00f3n o en los proyectos ya existentes es normalmente de inter\u00e9s del adquirente (cuando no deviene obligado porque no hay otros contratistas que quieran asumir la obra ejecutada). Pero ello puede conllevar la obligaci\u00f3n de asumir cantidades adeudadas que no figuran reflejadas en ning\u00fan registro o documento contractual. Otras dificultades afloran por la necesidad de continuar los contratos con arquitectos, servicios auxiliares y compa\u00f1\u00edas aseguradoras.
No merecen menor atenci\u00f3n diversas cuestiones urban\u00edsticas que pueden plantearse como la renovaci\u00f3n de licencias de obra caducadas, la subrogaci\u00f3n de las existentes o el cumplimiento de compromisos de \u00edndole urban\u00edstico asumidos por el promotor inicial (obligaciones de hacer o pagar).<\/p>\n
Aparte hay que considerar a partir de qu\u00e9 grado de desarrollo del inmueble es de aplicaci\u00f3n al adquirente la normativa sobre responsabilidad del promotor que establece la LOE. \u00bfTodo comprador de un edificio de viviendas para su reventa se convierte sobrevenidamente en el promotor de ese edificio? En relaci\u00f3n con todo lo anterior habr\u00e1 que verificar que el vendedor dispone de toda la documentaci\u00f3n relativa al inmueble que necesita para su explotaci\u00f3n.<\/p>\n
<\/p>\n Jos\u00e9 Miguel Mart\u00edn-Zamorano. Socio de CMS Albi\u00f1ana & Su\u00e1rez de Lezo<\/span><\/span><\/p>\n <\/span><\/span><\/b><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Bancos y Cajas van a tener serios problemas para vender sus activos inmobiliarios y no solo por la dificultad de encontrar un comprador. Durante las \u00faltimas semanas estamos asistiendo a un aluvi\u00f3n de noticias y datos sobre la situaci\u00f3n patrimonial de las cajas y, en particular, sobre si sus cuentas reflejan realmente o no su […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","editor_notices":[],"footnotes":""},"categories":[290,162],"tags":[],"class_list":["post-9189","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-jornada","category-noticias"],"yoast_head":"\n